한국은 경기부양을 위한 저금리시대에 접어들어 건축물 분양시장이 오랜 침묵을 깨고 조심스레 활성화되고 있는 시기이다.

하지만 주택보급율이 대부분의 지역에서 100%를 넘어선 지금 중산층의 투자처가 아파트에서 안정된 월세수익이 매력적인 원룸, 도시형생활주택상품으로 이동되었으나 이 역시 현재는 공급과다로 식어가는 시장이다.

이 같은 시점에 대도시나 광역시 또는 위성도시의 규모가 큰 지역에서는 분양형호텔 상품이 호텔이라는 특수성과 고급스러운 이미지로 인해 잠시 성행된 적이 있다.

그러나 광양의 경우 광역시에 비해 턱없이 적은 도시 규모와 항만 및 제철연관 산업단지의 깊은 불황으로 인해 호텔객실가동률에 대한 전망이 그다지 밝지 않다는 지적이다.

또 광양제철소, 여수석유화학단지라는 거대한 대기오염 배출공단이 밀집된 지역으로 대기환경오염이 전국최고의 수준으로 바다 역시 중금속 및 환경호르몬이 켜켜이 쌓여 있는 입지적 여건이라는 것

게다가 락희의 분양방식에 따른 금융구도와 확정이익에 대한 담보나 보증이 전무한 형태라 이 상품에 대한 우려가 목소리가 높은 실정이다.

먼저 분양형호텔이란 아파트와 같이 모델하우스를 먼저 건립해 선분양을 하고 그 자본으로 호텔을 짓고 운영하여 수분양자에게 수익금을 배당하는 방식이다.

투명한 경영을 위해서는 호텔 전체 수익에서 관리운영비용을 뺀 금액을 배당하는데 있어 일정의 요율(%)정하고 캐시플로어(자금계획)가 오픈되어야 함에도 락희 측은 확정수익9%(임대차계약서)을 명시했으니 캐시플로어는 오픈할 수 없다는 입장을 전해왔다.

또한, 선분양으로 재원을 마련하는 아파트사업은 시행사의 에쿼티(자기자본비율)가 총사업비의 10~20%가 있어야 허가되지만 같은 선분양 사업임에도 불구 호텔사업은 강제조항이 아닌 관계로 금융 리스크에 쉽게 노출된 상황이다.

특히, 분양형 호텔의 경우 시공사 부도로 공사가 중단된 경우가 많다.

현재 파인건설(2014 시공능력평가 토건부분 전국 226위)이 락희호텔을 건축하고 있으나 규모나 여신부분에서 종합건설회사 치고는 열악한 실정에 있다.

향후 분양율이 저조하거나 수익률에 미치지 못해 손실이 생기거나 시설노후 및 재투자 약화로 인해 객실 가동률이 떨어지면 결국 호텔 경쟁력 상실로 생기는 손실은 고스란히 투자자의 몫이라는 것

A금융사 관계자는 “공급과잉으로 인해 준공 후 상당수의 분양형 호텔들이 운영상의 어려움을 겪고 있다”며 “최악의 경우 확정 수익을 보장받기 어려운 사태가 발생할 수 있다”는 견해를 보였다.

과거 해운대 센텀호텔은 분양 당시 연 8%의 확정 수익을 보장했지만, 이를 지키지 못해 결국 법정까지 간 끝에 시행사가 연 4%의 수익을 보전해 주기로 투자자와 재합의를 했다.

정리하자면 확정수익 보장 계약하더라도 이행보증장치나 담보물이 없고 이를 관리회사가 이행치 않을시 소송밖에 해결책 없다는 결론에 이른다.

현재 개인이 아닌 기간투자자(국민연금)가 호텔에 투자해도 기대수익률이 연 7%에 미치지 못하는 실정이다.

또한 호텔이라는 특수성으로 인해 50%의 대출을 떠안은 수분양자들은 일반 아파트나 상가와 같이 자의적인 전.월세를 통한 재산권 실행이 어렵다는 단점이 있다.

특히 운영이 어려울 시 계약자는 추후 매각을 하거나 은행권 대출도 어려운 실정에 처하게 된다.

이에 대해, B금융사관계자는 운영사와 임차인(흥복) 그리고 수분양자(개인투자자)가 신탁사를 통해 운영수입과 지출을 관리하고 시행사는 초기년도 운영배당금을 신탁사에 예치하는 금융구도가 바람직하다는 의견을 보였다.

이같은 운영방식은 “시공사에게 신뢰를 줌으로써 준공 시까지의 여신확대나 시행사와의 커넥션에 관한 갭 또는 기타비용이 줄어들고 시행. 시공사의 기타 채무로 인해 수익배당금에 각종 악의적 작업성의 가압류 및 기타 법적분쟁이 방지 된다“고 했다.

한편, 락희호텔 관계자는 본지와의 인터뷰에서 금융여력이 충분하다면 분양을 할 이유가 없으며 수익금 예치는 어렵다는 입장과 컨벤션 및 부대시설 운영을 통해 확정이익 실현에 자신있다는 입장을 밝혀왔다. 

< 김민재 편집장 >